降首付比例、换房减税费、认房不认贷……这一剂猛药能否助力楼市“回春”？

降首付比例、换房减税费、认房不认贷……上周的房地产市场似乎经历了一轮“狂欢”。

政府部门就我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，指出了新的方向。国家税务总局、住建部接连推出新举措，继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求。

(相关资料图)

上周五，“个人住房贷款认房不认贷”话题登上各大网络媒体的热搜榜，引起诸多网友的热议。业内人士认为，“认房不认贷”是楼市开出的一剂“猛药”。

认房不认贷

有望激发房地产二级市场的活力

“影响比较大的就是‘认房不认贷’政策。”温州大学房地产研究所所长潘安平教授说，“这项政策精准利好想要置换房产的购房群体，这些群体只要把名下的房产卖掉或用其他办法处理掉，也能获得首套贷款的资格，一买一卖双向操作，房地产二级市场的活力将得到激发。”

在有关首套房认定方面有“认房又认贷”“认贷不认房”“认房不认贷”三种评定规则。

“认房又认贷”要求只要在全国范围内有过的购房贷款记录，再次贷款购买住宅都被认定为二套，这样购房者就享受不到首套房的低首付比例和低贷款利率，被认为是房地产调控的“大杀器”，会加重房地产市场观望情绪；

“认贷不认房”就是不再以家庭拥有的房屋数量来认定，二套房购买家庭只要还清首套贷款，再次贷款也将按照首套房认定；

此次住建部拟在全国推行“认房不认贷”的意义在于，不管有多少房贷没还清，也不管有多少次房产交易记录，只要购房者在拟购房的城市名下无房，买房都属于首套房，可以享受首套房相关的福利。

这也是政府在大力支持刚性和改善性住房需求方面，为楼市开出的一剂“猛药”。

本月初，我市发布了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》（以下简称《措施》），其中针对优化个人住房贷款认定工作，支持刚性和改善性住房需求，提出个人申请首套住房公积金贷款的最低首付款比例为20%，个人申请第二套住房公积金贷款的最低首付款比例为40%。根据温州现行的房地产金融政策，个人申请首套房商业贷款的首付比例同样为20%，二套房的首付比例为30%。

以购买一套总价300万元的住房为例，若按首套房计算公积金贷款，最低首付款只需支付60万元；若按二套住房计算，商业贷款最低首付金额为90万元，公积金贷款最低首付款需要支付120万元。

对置换房产的购房者来说，在卖一套买一套的情况下，按照“认房不认贷”，无论是首付“门槛”还是还款利率，都会大幅降低。

供求新形势

进一步支持居民改善生活的需求

与此同时，《措施》还指出，进一步支持居民换购新建商品住房改善居住条件，对在温州市区出售自有住房并在现住房出售后1年内购置市区新建商品住房的购房人，在取得新建商品住房不动产权证后给予出售住房交易申报价格0.6%的财政补贴。

7月20日，国家税务总局发布《支持协调发展税费优惠政策指引》，为支持消费提振信心，提出了一系列税费优惠措施，包括个人销售住房减免增值税、转让自用家庭唯一生活用房免征个人所得税、销售或购买住房免征印花税、销售住房免征土地增值税、购买安置住房免征印花税、购买安置住房减征契税等总计19项个人买卖、租赁房屋相关税费优惠措施。

往届温州房展会现场照片（李立/摄）

目前，房地产供需、居民预期和行为、开发商的行为等都已发生了改变，市场供求关系正在由供不应求向供大于求转变，“卖方市场”转向“买房市场”，这些都是房地产行业和市场正在经历的重大变化。因此，房地产市场的管理政策也需要发生改变，即从防过热转到防过冷，关注房价的大幅波动，从增量转到存量，从“有没有”转向“好不好”来满足居民需求。

潘安平表示，按照眼下的房地产新形势，更需要依靠发展实体经济，提高居民收入，来拉动消费，并以此带动居民对改善生活的需求和预期。居民对改善生活的需求，其中也包括了置换面积更大、居住更舒服、交通更便利、区位更具优势的房产。