楼市回暖，土地先行，其交易结果影响后市走向。今年前8个月，我市土地市场冷热不均，八成宅地底价成交，商业地块项目市场走俏，前8个月，全市共成交57宗商服地块，创下历年交易宗数和成交面积新高。
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市区成交16宗商服地块
常言道，“兵马未动，粮草先行”。房地产开发的首要环节，就是研判探地拿地。据统计数据显示，今年前8个月，我市共计成交118宗经营性用地，八成宅地底价成交，还有10余宗地块项目出让时，出现提前终止或无人报价的情形。如瑞安市南滨江单元10-19地块、苍南台商小镇43-5-C地块、乐清市虹桥镇东街社区地块等。
通过成交数据发现，温州城市配套项目走俏市场，前8个月，全市商业地块成交57宗，其中，市区成交16宗商服地块，规划新建科研基地、商业中心、酒店、综合市场、农贸市场、综合供能服务站、休闲娱乐设施和写字楼等，总建筑面积超60万㎡。
今年我市商业配套地块开发呈规模化和集约化，有30余宗地块项目开发体量超过1万㎡（详情见下表）。
在此，复盘今年我市商服地块拍卖场景。今年1月份，温州市区商业地块拍卖不温不火，鹿城中央涂单元底价成交两宗商服地块，新建酒店和商业物业。2月、3月份，我市土地市场进入盘整期，鲜有规模地块上市成交。4月份，市区商业地块拍卖小试牛刀，成交3宗规模地块。4月1日，温州市工发城市建设开发有限公司报价2.442亿元，取得吴桥单元A-34a地块的开发权，该地块总面积78.2亩，新建配套8.5万㎡。同时，龙湾永强北片区瑶溪南单元和永中单元，各成交1宗配套地块。
5月份，温州市区宅地市场拍卖降至谷底，零成交，商业地块市场升温，拍卖火热，共计成交4宗，其中，关注度较高的是三溪片区瓯海中心西单元A-21地块，温州市瓯海新城建设集团经过8轮报价，以1777万元竞得其开发权，溢价率24.53%；其次是温州市景山新桥单元21-H-04a地块，成龙建设集团报价1020万元，溢价率17.24%。6月份，市区又成交3宗商服地块，再增建生活配套11.24万㎡；8月份，市区成交4宗纯商业地块，共计48.6亩。还有像滨江云谷未来社区二期地块类似的多功能地块，也规划新建大体量的城市配套和社区物业。
目前，市区还有7宗多功能商住地块正在挂牌，将于9月份正式出让，将配建多功能物业15.8万㎡，如龙湾永强北瑶溪南12-C-21地块，新建配套兼容物业27960㎡，配建人才住房、保障性租赁住房建筑面积≥5.35万㎡且≤5.36万㎡；龙湾南洋未来社区，新建配套物业5.48万㎡，同时，设置未来社区九大场景等。滨江商务中心E-12、13、14地块，新建配套物业34285㎡。
温州万豪地产董事长潘明荣表示，今年房贷利率持续下调，对于老百姓购房，开发商拿地有触动作用，但目前效果尚未完全体现出开发商积极拿地补仓，仍停留在国企或者央企，或者有实力的投资商兜底拿地。今年商业地块出让节奏快，加大建设生活配置。目前购房者的欲望和期望值还不高，多项政策叠加刺激楼市，会带动刚需和改善市场。
郊县商业成交量创新高
今年，不论是温州市区，还是郊县，大体量商业物业开盘去化可观，也带动了非宅地市场。前8个月，温州郊县区域商服地块成交40宗，创下历年交易量新高，规划新建配套接近百万方。
今年前8个月，温州郊县区域商业地块成交量最多的是泰顺县，共计成交14宗地块，总面积272亩，开发配套物业25.57万㎡。泰顺县中心城区WX-03-11地块，经过44轮报价，中联五洲以3955万元竞得其开发权，溢价率125.36%。其次是文成县，成交7宗商服用地，总面积261亩，新建配套物业22.95万㎡。苍南县成交4宗商服地块，新建配套6.82万㎡。其中，苍南县城新区府东安置小区配套农贸市场地块出让时，经过117轮报价，苍南县灵溪镇横江村股份经济合作社以2900万元竞得其开发权，溢价1.3倍。
其他几个区域市场，商业地块拍卖时报价相对趋缓。今年至今，与市区一江之隔的永嘉县，成交4宗纯商业地用块，新建配套超20万㎡。平阳县成交3宗商服地块，总面积66.6亩，新建配套8.8万㎡。瑞安市成交4宗商服地块，总面积61.3亩，新建配套6.06万㎡。乐清市成交3宗商服地块，新建配套2.24万㎡。龙港市今年只成交1宗纯商业地块，即龙湖区块8-25-2地块，由龙港市城发开发建设，新建配套5.84万㎡，其余6宗规模宅地配建大量商业物业。
另外，郊县区域正在挂牌的规模地块项目，要求配建大体量的社区配套。如永嘉瓯北街道东方、蔡桥城中村改造地块，总用地面积378.26亩，要求配建物业总面积≥9.7万㎡且≤11.23万㎡。瓯北清水埠片区ZX-H2-22、ZX-H2-24地块，建兼容物业1.76万㎡；苍南绿能小镇C-15a地块，建配套物业65811㎡；文成县二源镇DK09地块一期，建设商服物业1.52万㎡；瑞安马屿镇E-1-8地块，商业面积≤1.47万㎡。
如此众多的商业地块出现高溢价，除了强大的市场需求外，各级地方政府希望加大城市配套，提升当地居民生活品质。对此，21世纪不动产温州区域分部常务副总叶柏峰表示，温州商业体相对于住宅，其库存量较小，目前商业地价相对便宜，商业房源销售有一定市场空间，其核心地段商业或社区商业还有刚需量，随着城市人居整体升级后，商业格局将呈现出百花齐放的市场态势。
原标题：今年温州土地出让现分化：八成宅地底价成交 商业地块市场走俏
作者：谭亚林
