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前几天，房产君不是写了一篇海珠房价涨幅吗：
今天，翻黄埔的牌子。
哪个盘子抗跌能力强，哪个盘子房价跌成狗？一目了然。
科学城网红盘好猛，三年涨了65%！放眼 望去，科学城三剑客， 保利香雪山、和新福港鼎峰、科城山庄，三年房价涨了 30-65%！ 三个网红盘，都有一个共同特点，位于绝对的科学城核心地段，隔壁就是黄埔区府，主力购买人群是谁，你懂的。 配套也是最完善的。 5分钟上高速，地铁线路格外密集，旁边就是水西站 （21号线和7号线二期） ，苏元站 （6号线） ，萝岗站 （6号线） ，香雪站 （6号线） 。
这几个盘还特别惜售，科城山庄、保利香雪山在售房源也就20余套，想买也没什么好货可以挑。 尤其是保利香雪山，一梯两户的板楼，密度低，以改善大户型为主。 目前在售20套房，建面约126-178平4-5房户型，就有17套。
要知道，科学城供应量大，
不缺刚需盘，二至三房的户型更是一抓一把。 但真正的核心地段，就那么几个盘子。本地改善群体想要置换，要么往天河走，要么看标杆盘的大户型。
因此，核心地段四房以上的大平层，更容易走出独立行情。这种逻辑，跟珠江新城南向四房极为相似。 知道该怎么买了吧，往核心走，就是最大的“安全牌”。 另外呢，科学城也有很多公寓或商住项目，比如广州绿地中央广场、合景科汇金谷、萝岗万达广场、萝岗奥园广场、锐丰中心...... 一般买家用来投资出租，三年下来，房价是跌的，这种房子还是谨慎碰吧。
黄埔这个板块，跌了！
科学城稍微边缘一点的板块，就是就是云埔、永和。 云埔板块嘛，之前我们也聊过： 云埔六剑客，价格均在2021年冲至顶峰，在2022年跌落，并进入横盘期。
走势虽然坎坷，但目前的价格，相比2019年的低洼价，还是微涨的。 我估计， 未来三至五年，云埔将会进入一段“横盘期”，因为，这里真的太卷了。 且不说保利、合生、时代等新盘供应， 云埔6盘的二手房激烈竞争，就已经够呛。 中海誉城北苑、南苑、金梦、岭南雅筑、万科东荟城、时代春树里，随便一个盘，挂牌量低则100套，高达300套。 往北的“难兄难弟”永和板块，就更惨了。三年来，片区5个次新盘，3个盘跌了，价格常年在2字头徘徊，甚至低到1字头！
其实，永和板块和云埔的“通病”有些相似。 永和是科学城的产业板块，常常被诟病为“工业区”。 23号线还属于远期规划，永和至今没有一条现行的地铁，这是最大的“硬伤”。
加上二手房供应大，个个都不是省油的灯。
实地常春藤，目前挂牌量已经达到326套 （挂牌率3%） ，万科里享家也有220套房子在卖 （挂牌率超过6.6%） 。 珠江嘉园在售超200套房，挂牌率更是达到惊人的8% （总户数2527户） ，每13户业主，就有一户在卖房。
云埔和永和，承接了科学城的外溢需求 。 如果说买科学城板块，永和和云埔肯定不是第一选择，但正因为其价格便宜，卖家竞争激烈，存在捡漏机会。 中海誉城北苑/南苑，每隔一段时间就冒出“2字头”急售房源，给极度刚需的买家捡漏。 特别是云埔，远期地铁23号线/广东省人民医院黄埔院区/时代天韵的商业体......给板块多了一些期待。
老黄埔，3年前买到就是赚到
老黄埔包括了大沙地、大沙东、文冲一带，以前是旧区府所在地。
这个板块，二手房市场有一定成熟度，但鱼龙混杂。 网红次新盘，涨起来能领跑整个黄埔区，但老破小、厂房宿舍也真的破。加上产业聚集+旧改，目前城市界面，不如科学城。 不过，广州向东发展，老黄埔吃到了不少红利。房产君统计的30多个二手房，仅有2盘是下跌的。
也就是说，3年前买在这里的业主，基本都吃到一波涨幅了。
这里涨势最好的还是那几个网红盘，比如带怡园小学学位的黄埔花园，次新盘万科金色悦府、中鼎君和名城。 2020年老黄埔新房被限价，这里一二手房市场严重倒挂，板块二手房业主，经历了一段难熬的卖房时期。 现在还能不能入手呢？ 老黄埔其实还有很多规划正在兑现，值得看10年。如果要买，要么选新盘，要么选次新，不太建议选楼龄超过15年的二手盘。 未来随着双沙、新溪、文冲以东旧改项目的入市，卷户型、卷产品、卷物业......这里的二手房会越来越没有竞争力。
老黄埔以东，悄咪咪也涨了
老黄埔以东，夏园、开发西区一带，一个快到增城区的边缘板块，这里分布众多工业区、厂宿舍。 令人没想到的是，板块二手房，居然也有4-20%的微小涨幅。靠近夏园地铁站的宝夏花园，涨幅高达27%。 最大的因素，就是地铁！ 13号线夏园站的开通+在建的5号线东延段，这是令永和板块“羡慕嫉妒恨”的存在！ 其实板块二手房很多都是新村、厂房宿舍、生活区改造的楼房，正儿八经的商品房没几个，二手市场乏善可言。
不如直接看新盘，比如“刚需之光”万科黄埔新城。
知识城网红盘，一年卖了51套房！
另一个常年被“喊跌”，但实际也悄咪咪涨价的板块，就是知识城。 板块涨势最好的两个盘，一个是靠近九龙湖的时代天韵，另一个是中新里。 两者都位于知识城的核心地段，也是最靠近何棠下地铁站的楼盘。 另一个“网红盘”万科幸福誉也值得关注，2019年小区就已经不便宜了，卖到2.4 万 /平，后期涨幅乏力，但胜在 流通性还不错。 2022年，万科幸福誉就成交了51套房（目前挂牌155套） ！这个战绩吊打科学城、老黄埔一众网红盘。 看来，万科物业+地铁上盖+实用小户型，还是很能打的。 最后，你 看好哪些小区？ 有没有你的心水盘？ 评论区聊聊吧！ 假如你不清晰自己的需求，想找人梳理的，可以扫码添加园长助理子鱼，为你解答，也可以找园长付费咨询，保证帮你捋清楚哈。
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