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原创整理 | 施道红、兰艺馨，TOP创新区研究院/FTA建筑设计事务所
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(资料图)
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高空置率下的
“适应性再利用(Adaptive Reuse)”
根据数据统计，截至2022年底，美国大都市区的写字楼空置率平均高达近19%，这一数据已经创下了30年来的新高。
硅谷地区的旧金山其写字楼空置率尤为严重。 根据世邦魏理仕的数据，2022年最后三个月，旧金山写字楼空置率达到了创纪录的27.6%，而在疫情爆发前的数据仅为3.7%。这个空置率是有记录以来的最高点， 甚至超过了2000年互联网泡沫破裂时期的20%。
数据来源：cbre san francisco office figures q4 2022
空置率高企的原因是多方面的：
疫情催生了混合办公模式， 大量员工继续远程办公，越来越多的公司开始采用远程或混合工作方式，公司们减少了对办公空间的需求。 再叠加上宏观经济环境的压力，以及人工智能对劳动力的替代 ，最近科技行业一轮接着一轮地裁员。这不，人一少，对办公空间的需求就自然而然地下降了。
根据办公室出勤率记录公司Kastle Systems的数据，上周（3月15日）， 美国 10 个主要大都市地区的办公室使用率平均为 47.3%。 而且自 2021 年 中以来，这一数字一直在50%左右。
也就是说，你安排了100个工位，但平均每天只有不到50人来办公室上班——这个空间浪费程度让老板们男默女泪。
截图自：https://www.kastle.com/safety-wellness/getting-america-back-to-work/
市场供给过剩，促使越来越多的写字楼业主考虑重新利用空间，特别是那些老旧办公楼的业主——他们难以与高质量的竞争对手抗衡， 纷纷开始寻求“适应性再利用(adaptive reuse)”方案。
“适应再利用” 是指将现有建筑存量匹配不断演化的生活与工作方式，即使现有建筑存量是在过去建造的，但仍然可以通过“适应再利用”匹配当下时代的需求。当然，每一个城市都有自己独特的发展历史以及产业经济现状，因地制宜地进行用途转变非常重要。
总的来说，美国市中心的新建机会已然不多，“适应再利用(adaptive reuse)”一直在美国城市转型中唱主角。 因此，在2023年，Globest预计适应性再利用的办公室转换面积预估将激增至近185万平米 ，比2022年的111万平米增长近75%，而在2021年，转换面积才不过74万平米。
那么， 这些办公室究竟转换成了什么呢？
生命科学实验室
在我们去年10月份的一篇文章中，我们分享了一个现象： 在北美各大城市，越来越多的办公空间转换为住宅。（点击下图，阅读旧文）
当然，住宅仅仅是其中一个方面。经过深入研究，我们发现一个更突出的转换形式是生命科学实验室——
大量办公空间正排队变为生命科学实验室！
据数据显示，2022年底，美国地区217 个正在建设或规划阶段的办公室转换项目中， 50% 为实验室 。毕竟，cushman & wakefield统计了2022年全球各大生命科学聚集地区的建设情况，无一另外， 都在“扩容”，尤其是旧金山湾区以及波士顿。
足见市场对实验室空间的需求有多么火爆，而这需求激增 背后有多种因素：
首先，由于新冠疫情导致人们对健康和保健意识的提高 ，美国相关领域的需求大增。 其次，生命科学领域的专利不断产业化和商业化 ，催生了越来越多的生物创业公司。特别是在基因编辑、基因疗法、药物研发等前沿技术方面，众多公司提供了更加精准、个性化的医疗服务和治疗方案。
根据数据公司PitchBook的统计，疫情后，全球生物医药初创企业的募资金额都处于高位，热度不退，生物技术领域的投资和发展正处于快速增长阶段。
更为关键的是，生物医药行业需要现场办公，许多实验无法在线上进行，必须在实验室完成。 因为这个特质，不少投资人将美国医药地产Reits视作经济回暖的指标。
同时，许多创新型生物医药企业相信，创新力源于人与人之间的面对面沟通， 因为只有面对面，才能产生信任和连接，进而催生颠覆现有产品的创新想法，所以实体办公空间仍然是必需的。
更为重要的是一句古老的房地产格言：“地段，地段，还是地段。”
生物医药产业需要集群式发展，企业的成功与否有时取决于地理位置—— 不仅需要位于特定城市，还要在城市内的特定地点，以便足够接近关键人才和机构。
而这些地段资源， 非，常，有，限。
kendall广场 - 全球生物医药领域的绝对王者
受以上各种因素的叠加影响，对生命科学建筑的需求持续上升。 2021年，美国12个最大的生命科学聚集地的实验室空间租金平均增长了11% ，而标准办公室的租金增长仅为2%。
总得看来，市场对生命科学研究空间有巨大的需求，但空间不够， 所以美国叫得上号的生命科学产业集群区几乎都在忙着进行 从办公室到实验室的转换。
下图的数据来自CBRE，在前12大市场中， 转换中的总项目数量达到了107个↓
那你说新建可以不可以？
可以，而且， 新建的成本，比改造办公楼可能更低！
但是时间可能来不及 。从头开始的项目可能需要几年时间，而转换项目可能只需18个月。
时间比空间要更珍贵。于是我们看到，在在波士顿、圣地亚哥、洛杉矶和旧金山湾区等顶级生命科学聚集区，生物实验室的空置率常年维持在4%以下，转换的空间数量也是最多的。
转换的挑战
但将办公楼改造为实验室空间确实不是一件容易的事情。
生命科学租户通常有许多特殊需求，例如更强大的备用发电设备、供水基础设施，更充足的层高(以确保管道、管道和布线安全地隐藏在吊顶后面)。此外，特定的运输和装载区对实验室成功运营至关重要，需要仔细规划。楼层荷载、建筑结构等等也非常关键。
面对这些挑战，从传统办公空间转换为实验室用途需要考虑多个方面，也需要多方协调合作。比如：更改或升级建筑规范、安装专用服务电梯、升级电力、排气和消防系统以及检修电气系统。
当然，转换还要考虑到业主所处于的 业务阶段/业务内容 ，如果单纯是研发办公功能，翻新相对较为简单。 然而，如果涉及中试/制造，难度则会直线上升。 许多办公楼根本无法满足实验室改造的条件。
比如，生物制造需要足够大的屋顶空间、足够高的天花板和能处理气体的管道。某些情况下，还需要其他专门的支持功能，如动物饲养室、环境室、成像室、洁净室和其他专门空间等等。
如果配备 动物饲养室或洁净室 ，那就需要大量的工艺管道、冷却、排气等设施。例如，洁净室需要大量的HEPA过滤器，可能覆盖整个天花板，这些过滤器很重，对结构的要求更高。此外，这些机械系统更耗电，昂贵的电力成本也是一个要考虑的问题。危险化学品的处理和通风设备也会增加成本，特别是在生物和化学实验室中，还需要安装专门的通风装置来排出所有空气而非再循环空气。
生命科学实验室空间具有独特性和高度复杂性，随着业务的发展或转向不同方向，这些需求也会发生相应变化。 我们前面讨论的只是最初的、非常宽泛的问题， 实际上，每个转换项目都应该一事一议，量身定制。
最重要的是，做好心理准备： 改造办公楼为实验室空间的成本有时候比从头开始新建更贵。
当然，这也给未来的新建项目提出了更高的要求，在这个快速变化的市场中， 我们未来的建筑是否可以更具灵活性和创新性？
不是市场来适应建筑空间，而是建筑空间更好地来适应市场？
会有泡沫吗？
最后，我们想提出一个问题：从数据上看，需求已经被满足地差不多了，但巨大的供给仍然扑面而来：随着如此多的空间、资本涌入生命科学领域，我们想问： 这其中是否存在泡沫？
从上图中看，boston，san diego的净吸纳率(net absorption)已经为负了！
所以，泡沫可能是存在的。 地产行业是一个周期行业，极度容易受到金融市场冲击的影响。
但（可能是）COVID-19的疫苗给了监管者很强的信心，美国FDA目前在尝试起草一项加快临床试验的新协议，希望可以安全地缩短从临床到上市的过程；如果真被付诸实践，可能会导致该行业增长的巨大飞跃，造就下一代的繁荣 - 就像1992年PDUFA法案催生的繁荣那样。
此外，除了 细胞和基因疗法 外，生物技术领域还有多个跨学科发展的推力。比如 合成生物学 ，它可能将在先进材料、精炼化学品、化妆品和塑料等领域带来强劲的投资以及增长。
而 “做卖水生意” 的生命科学地产，可能还会继续接着奏乐接着舞。
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